山东明湖律师事务所刘纯清律师接受济南某宾馆（下文中为丙宾馆）的委托，为其担任与甲房地产公司返还原物纠纷的一审二审，与A物业公司物业合同纠纷案的委托代理人。本案涉及两个案件，案情法律关系复杂，案件难度大，刘纯清律师在错综复杂的法律事实中找寻对委托方有利的证据，最终为当事人取得最大权益。

案情简介：

甲房地产公司与乙公司签订《租赁合同》一份，约定由乙公司承租甲房地产公司名下位于济南市的某健身会所。后，乙公司将承租房屋的一部分转租给刘某一。刘某一又将租来的房屋整体转租给刘某二。2014年11月，刘某二注册成立了丙宾馆在涉案房屋处经菅,类型为个体工商户,经营者为刘某二。2014年12月，甲房地产公司与乙公司因判决解除租赁合同。2017年1月，甲房地产公司以返还原物纠纷将丙宾馆诉至法院要求丙宾馆腾退房屋。2018年7月，A物业公司以与甲房地产公司的物业合同，起诉要求丙宾馆支付物业费，并支付违约金。

案件分析：

一、丙宾馆与甲房地产公司返还原物纠纷案

1、丙宾馆依据房屋租赁法律关系合法占有使用涉案房屋。

2014年12月，甲房地产公司与乙公司因判决解除房屋租赁合同，合同解除后，甲房地产公司与丙宾馆协商，达成口头协议，由丙宾馆承租涉案房屋，并向甲房地产公司支付房租。双方已经形成了事实租赁关系，丙宾馆依据事实租赁关系合法占有使用涉案房屋。

2、本案案由应为租赁合同纠纷，而非返还原物纠纷。

本案的请求权基础错误，根据《物权法》第三十四条的规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”丙宾馆支付租金并合法占有使用涉案房屋的情况下,甲房地产公司无权依据返还原物纠纷案由要求丙宾馆腾退涉案房屋。

经过两级法院审理，二审法院采纳刘纯清律师的代理意见，认定甲房地产公司与丙宾馆存在事实租赁关系。判决撤销一审判决，驳回甲房地产公司的诉讼请求。

二、丙宾馆与A物业公司物业服务合同纠纷案

1、作为涉案房屋的使用人,丙宾馆无支付物业费的义务。

根据《物业管理条例》第四十一条的规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”可以看出,业主是向物业管理企业缴纳物业服务费用的第一责任人。物业使用人只有在与业主的明确约定的情况下才承担责任。丙宾馆作为涉案房屋的使用人,无论是与乙公司之间的《租赁合同》还是与甲房地产公司的事实租赁关系,均未约定过由丙宾馆承担物业服务费。在转租关系中，根据物业费缴纳的实际，自承租涉案房屋以来，物业费一直是由乙公司实际缴纳，A物业公司对于乙公司缴纳物业费的事实是认可的，A物业公司也从未要求丙宾馆或刘某二缴纳过物业费。事实租赁关系中，甲房地产公司与丙宾馆并未约定过物业费由丙宾馆承担。

2、在丙宾馆承租涉案房屋期间,A物业公司从未向丙宾馆书面催交过物业费,根据法律规定,法院应裁定驳回其起诉。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若

干问题的解释》第六条的规定“经书面催交,业主无正当理由拒绝交

纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主

支付物业费的,人民法院应予支持...”。依据此项规定,物业服务企业

向业主书面催交物业费,应是物业服务企业向法院起诉的前提条件,

如果物业服务企业未经书面催交而直接起诉业主要求缴纳物业费的,人民法院应裁定驳回起诉。

最终法院采纳了刘纯清律师的代理意见，驳回了A物业公司的诉讼请求。